本文摘要：李宇嘉上周，中共中央政治局开会会议，再度明确提出要减缓构成增进房地产市场平稳发展的长效机制。

李宇嘉上周，中共中央政治局开会会议，再度明确提出要减缓构成增进房地产市场平稳发展的长效机制。将近一年以来，对于什么是长效机制、如何前进长效机制等，政商学三界也从各自的视角抵达得出了适当的建议，比如集体土地入市、房产税征税、公共服务均等化、户籍制度改革、不断扩大住房确保、掌控货币发售等等。但客观地谈，目前关于长效机制建设的框架、前进路径和配套改革内容，仍然仍然处在研究和辩论之中。

有一点注目的是，自2003年首次明确提出物业税以来，被誉为长效机制龙头的房产税，仍然逗留在征不征、怎么征伐、征伐多少等问题上。在涉及配套改革，如不动产统一注册、统一信用代码和住房信息联网等基础性制度做到之前，房产税征税显然很难成事。2017年全国两会的消息表明，房产税并未列为2017年法律计划。长效机制的其他内容，如敦促了多年的集体土地以平等权利入市也与此类似于。

考虑到改革牵一发而动全身，尤其是楼市牵涉到政府管理、国民经济等各个环节，相前提，因此如此谨慎也是可以解读的。近期，不仅2014年相继解散的楼市行政介入手段（出租汽车、禁售等）等再度启动，而且力度有过之而无不及。出租汽车范围拓展至三四线城市、大城市郊区（县）、类住宅等，甚至启动对单身人士、企业出租汽车。

另外，还落成了限售等此前未曾采行的介入措施，即取得产权证或网签后一定年限内不得出售。行政介入更加精细化，甚至有微观化偏向，比如容许某类房屋（类住宅、平房等）网签，容许招商类不能销售给企业，容许中介代理同一套房屋的频率，容许资金保险费形式等。那么，这些看起来跟市场化改革倾向并不完全一致的行政介入，否与长效机制建设背道而驰呢？要厘清这一点，首先就要解读长效机制究竟是什么，以及如何看来近期行政化介入浓烈的限制性措施。

我国自1998年启动房改，让土地和住房配备市场化，代替福利住房制度，转变企业和政府办社会，方向毫无疑问是准确的。基于长年计划经济下居民累积严重不足，住房具备社会保障的属性，当时房改成立的目标是，创建以经济适用房居多的多层次城镇住房供应体系。也就是少数低收益人群出售商品房，绝大多数城镇居民在住房公积金的反对下，出售经济限于住房，政府供给廉租住房，符合少数低收入人群的住房市场需求。因此按照政策想法，基于公积金的反对，贴近居民缴纳能力的经济限于住房是住房供应的主体，当时设计的住房制度是居住于属性导向的。

不过到了2003年以后，商品住房开始代替经济限于住房沦为供应主体。应该说道，做足住房确保的情况下，前进住房市场化也没问题，不过在这一过程中住房开始渐渐背离居住于属性导向。增强住房市场化，让地方政府寻找了一条与众不同自身政绩表达意见、利益表达意见的道路，即一方面通过太低地价招商引资，构建制造业、工业投资低快速增长，符合GDP考核和税收市场需求；另一方面，通过土地招拍挂，借助银行信贷投放，既修筑了土地财政这个相当可观的财源，又通过房地产+信贷的金融加速器效应，构建了固定资产投资、上下游和制造业低快速增长。

房地产一旦工具化（经济快速增长工具、利益表达意见工具），居住于属性很难确保，住房也开始背离居住于属性导向。2003年，房地产开发投资刚多达1万亿元，2016年超过了10万亿元，是2003年时的10倍。2003年，商品房销售面积为3.2亿平方米，2016年超过15.7亿平方米，快速增长了4倍。

销售额扩展更加显著，从2003年的6300亿元快速增长到2016年的11.8万亿元，快速增长了近18倍。销售金额相比之下小于销售面积，意味著房价较慢下跌。房地产成交价规模和房价实时上升，地方政府各种表达意见也实时获得构建。

与此同时，大中城市房价较慢下跌，广大中等和中低收入群体的住房缴纳能力上升，理所当然强化住房确保。但是，直到十二五（2011~2015）3600万套保障性安居工程的明确提出，保障房建设才转入正轨。考虑到建设周期，2013年保障房才开始大规模供应。

而且，房地产工具化意味著住房确保无法在地方层面获得理应推崇。因此，楼市长效机制建设，首先要在源头上构建房地产去工具化，重返住房居住于属性。因此，中央对住房的新的定位，即房子是用来寄居的，不是用来油炸的，将是时隔1998年房改以及近年来大规模保障房建设后，住房制度改革和设计的又众多战略，也是长效机制的顶层架构。

未来，我国经济运行的中长期局面是三期变换。为顺利实现经济转型，货币层面将维持务实态势。同时，城市化转入下半场，即大城市化或都市圈化，人口大规模向大城市和都市圈迁移。

另外，大城市和都市圈集中于了80%的新市民，他们也要在这些区域扎根，这些区域的房价长年内有下跌压力。在货币环境比较友好关系，而传统经济渐趋下降、新兴经济有待茁壮的情况下，享有一套房产并沦为有产者，将是城市居民的广泛心愿，资金干实入楼的局面难改。要重返住房的居住于属性，就无法让住房几乎市场化，要确保普通居民具备一定的住房缴纳能力，构建其有产者心愿，增大因财产收益多寡而导致的收益差距、密码转型困境和中等收益陷阱。

基于此，住房市场必需是受限市场，受限市场则意味著出售资格、出售数量、贷款杠杆、再行交易等等都要有容许，以构建绝大多数城市家庭基于居住于市场需求、有产者心愿的表达意见。但凡楼市掌控得较为好的国家，如德国、北欧诸国、新加坡等，事实上都不存在着更为浓烈的行政介入，甚至还对房价和租金涨幅展开容许。表面看，出租汽车、限贷、限售等措施与市场化违背，但对于我国具备浓厚公共产品特点的住房来说，从重返居住于属性和有产者表达意见来说，从增大收益差距、密码转型困境和中等收益陷阱来说，被迫要在较长时期内坚决，这只不过并不违反长效机制的原则理念。

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