本文摘要：4月22日晚间，建发有限公司（600153.sh）公布了2018年年度报告。

4月22日晚间，建发有限公司（600153.sh）公布了2018年年度报告。报告期内，建发有限公司的房地产开发业务构建合约销售金额735.98亿元，同比快速增长60.83%；构建合约销售面积573.56万平米，同比快速增长49.48%。合约销售金额同比快速增长60.83%作为建发有限公司两大主营业务之一，建发有限公司的房地产业务（另一主营业务为供应链运营），主要装有在旗下建发房产和三阳集团两个公司里。其中，建发有限公司股权54.65%的建发房产2018年合约销售额为386.71亿元，同比快速增长94.07%；建发有限公司股权95%的三阳集团，2018年合约销售额为349.27亿元，同比快速增长35.19%。

目前建发有限公司的房地产业务已扩展至全国30多个城市，重点探讨长三角、华东、华中、华南、川渝等区域，耕耘上海、苏州、杭州、长沙、成都、重庆、福建等战略城市和省份，一二线城市的项目占到比超过50%以上。主营业务房地产业务营收仅有占到集团总营收14.47%2018年里，整个建发有限公司共计构建营业收入2803.82亿元，同比快速增长了28.26%；构建净利润76.32亿元，同比快速增长58.15%；构建归属于母公司所有者的净利润46.72亿元，同比快速增长40.27%。扣非之后的净利润为42.46亿元，同比快速增长68.74%。

总营收中，房地产开发业务构建营业收入大约405.79亿元，同比增加113.24亿元，快速增长比例为38.71%。其中，建发房地产占到273.51亿元，联发集团占到187.25亿元。

分产品类型来看，住宅地产的营收为295.64亿元，同比快速增长20.51%。房地产开发业务整体毛利率为35.37%，同比增加8.85个百分点；而住宅地产毛利率为32.04%，同比增加6.57个百分点。

比起供应链运营业务来说，房地产业务在资产贡献、利润、净利润贡献方面，都大大低于供应链运营业务。但营收方面，供应链运营的营收超过了859.67亿元。归属于母公司股东的净利润中，建发房产的贡献为34.43亿元，同比快速增长64.50%，联发集团占到16.79亿元，同比快速增长64.61%。建发房产净利润减少的主要原因是本年一级土地开发公司构建土地出让，因此利润增幅较小，为公司贡献了大约30%的归属于母公司所有者的净利润。

而三阳集团净利润减少的主要原因是本年主要承销项目集中于在利润率比较较高的地区，因此利润增幅较小。2018年，建发有限公司的投资收益为5.49亿元，同比增加了69.77%，建发有限公司回应，主要是由于报告期对联营企业投资收益增加以及处理长年股权投资收益增加所致（2018年里，建发有限公司对联营企业和合营企业的投资收益为-2.26亿元，这一指标在2017年同期为0.63亿元）。库存规模减少 存货同比快速增长56.70%截至2018年末，建发有限公司的总资产超过2174.54亿元，同比快速增长了16.63%，其中，建发房地产占到1128.78亿元，联发集团占到669.10亿元；净资产为544.18亿元，其中，建发房地产占到278.26亿元，联发集团占到154.54亿元；归属于母公司所有者的净资产超过275.56亿元，同比快速增长了23.95%；总负债为1630.36亿元，同比快速增长23.81%。于2018年12月31日，集团的资产负债率为74.98%，比2017年12月31日的75.06%有所上升。

值得注意的是，期末建发有限公司的存货超过了1355.40亿元，同比快速增长了56.70%，占到总资产的比例为62.33%，建发方面回应主要是由于报告期房地产业务追加研发项目较多，库存规模减少所致。由于存货减少较多，期末建发有限公司的流动比率1.75，比2017年的1.80有所减少。

速动比率为0.52，比2017年的0.76增加了31.44%。另外，期末，还包括对子公司的借贷在内，建发有限公司借贷余额为267.34亿元，占到公司净资产的比例为97.02%。其中，必要或间接为资产负债率多达70%的被借贷对象获取的债务借贷金额为253.98亿元，借贷总额多达净资产50%部分的金额为129.56亿元。利息费用压低 港龙合营企业收益亏损报告表明，由于报告期供应链业务及房地产业务回笼资金减少，期末建发有限公司的货币资金为236.99亿元，同比增加了44.16%。

经营活动产生的现金流净额也由2017年的负185.88亿元，变成正的47.80亿元。现金利息确保倍数为2.86，运营风险较小。但报告期内，建发有限公司的财务费用减少了51.75%，为18.86亿元，而2017年同期为12.43亿元，这主要是由于其利息费用由2017年的13.55亿元快速增长至2018年的19.27亿元。

另外，报告期内，建发有限公司资产减值损失（账面价值低于公允价值乘以出售费用后净额的差额）为29.24亿元，比2017年的7.65亿元，减少了20.78%。筹资活动产生的现金流量净额由去年的258.25亿元变成-39.46亿元，同比增加了115.28%。

建发有限公司方面回应，主要是由于报告期追加融资规模较上年同期上升以及偿还债务金额较上年同期减少所致。报告期末，建发有限公司的短期借款为38.21亿元，长期借款为235.12亿元，同比分别增加47.03%和9.62%。新开工面积大幅提高 拿地开支显著收窄2018年里，建发有限公司的房地产业务动工加快显著，全年按权益口径统计资料的新开工面积超过了1022.27万平米，同比快速增长84.59%。但2018年建发有限公司在拿地方面则有较为显著的收窄。

2018年，建发有限公司通过多种方式追加土地45宗，追加计容建筑面积大约642.14万平方米，其中权益面积大约453.97万平方米。报告期内权益口径的拿地金额为324.98亿元，同比增加25.9%。其中建发地产花费207.15亿元，同比增加28.98%。

联发集团花费117.83亿元，同比增加19.77%。由于拿地弱化造成土地出让金开支增加，报告中，建发有限公司的预付款项也由此显著增加——由2017年期末的185.97亿元，同比增加47.9%，变成96.89亿元，截至报告期末，建发有限公司仍未出售的土地储备面积（权益口径）为1554.98万平米，同比增加0.73%。其中建发房产享有758.98万平米，同比增加6.54%；联发集团享有796.00万平米，同比增加6.79%。总权益土储中，按城市线看，一、二线城市的土地储备面积占比为50.69%。

按区域来看，福建区域的占比最低，为29.91%，其次为华中区域，为22.95%。此外，2018年，建发房产逐步调整的组织架构，辨别具体房地产开发、城投、商业运营、物业管理和新兴投资五大业务板块，并在业务定位上与其有限公司子公司建发国际投资集团有限公司展开了一定的区分：母公司建发房产未来主要负责管理土地一级研发、商业运营等业务板块，建发国际集团未来主要负责管理房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

业绩看点：整体来看，2018年的建发有限公司，在房地产销售方面，成绩可圈可点。2018年的建发有限公司，在房地产销售方面，成绩可圈可点。

但由于其重点布局的一二线城市以及大本营厦门区域的调控高压，造成其面对着存货低企的流动有限风险。在2019年工作总方针中，建发有限公司提及：“地产业务持续优化区域布局，多渠道提供优质土地资源，加快扩展市场；增大研发力度，非常丰富产品类型，把触产品质量，大大提升产品竞争力，保证品牌影响力和市场地位。土地一级研发业务谋求尽早构建先前土地出让，并大力扩展新的土地一级研发项目;大力接入高铁、轨道、机场以及村发展用地，探寻代建+运营的新模式”。

从方向来看，2019年建发有限公司期望能通过一级研发去提供更好的利润，并将在拿地和规模方面，构建之后加快扩展。

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